전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 세입자는 이사도 못 가고 소송까지 고민해야 하는 상황에 놓인다. 전세보증금 반환보증은 이런 위험에 대비해 집주인 대신 보증기관이 보증금을 지급하도록 만든 제도다. 가입 조건과 신청 절차, 보증료 부담 방식을 기관별 공식 자료를 바탕으로 정리했다.
전세보증금 반환보증이란? HUG·HF·SGI 3대 보증기관
전세보증금 반환보증은 임대차계약이 끝났는데도 집주인이 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 집주인을 대신해 임차인에게 보증금을 지급하는 상품이다[1][4]. 국내에서 이 상품을 운영하는 곳은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 세 곳이다.
- HUG(주택도시보증공사): 별도 대출 없이도 임차인이 단독으로 가입할 수 있는 가장 일반적인 상품이다[1][6].
- HF(한국주택금융공사): ‘전세지킴보증’이라는 이름으로 운영되며, HF의 전세자금보증(대출)을 이용 중인 세대주만 가입할 수 있다는 점이 HUG와 가장 다르다[4].
- SGI서울보증: 민간 보증보험사로, HUG·HF와는 별도의 심사 기준으로 상품을 운영한다. 정확한 가입조건과 보증료는 SGI서울보증 공식 홈페이지나 고객센터를 통해 직접 확인해야 한다.
즉 이미 HF 전세자금보증을 이용 중이라면 HF 상품이 자연스러운 선택지이고, 대출과 무관하게 보증금만 지키고 싶다면 HUG가 가장 접근성이 높다.
가입 조건 한눈에 보기
HUG를 기준으로 한 핵심 가입 조건은 다음과 같다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 계약기간 | 1년 이상의 임대차계약[4][6] |
| 신청 시기 | 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지[6] |
| 전입신고·확정일자 | 해당 주택에 실제 거주하며 전입신고와 확정일자를 마쳤을 것[7] |
| 보증금 한도 | 수도권(서울·경기·인천) 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하[4][6] |
| 보증금액 산정 | 주택가격×90%－선순위채권 이내 금액[6] |
| 대상 주택 | 아파트, 단독·다가구, 연립·다세대, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 등[6][7] |
2년 전세라면 계약 후 1년이 지나기 전에 신청해야 한다는 뜻이다. 신청 시기가 늦어질수록 심사에서 불리해질 수 있으므로, 계약 직후 되도록 빨리 신청하는 것이 안전하다.
신청 방법: 방문·모바일 앱·제휴 플랫폼
HUG의 신청 절차는 ①보증상담 → ②보증신청 → ③신용조사·보증심사 → ④보증서 발급 순으로 진행된다[6]. 신청 경로는 세 가지다.
- 방문 신청: HUG 지사 또는 위탁은행 창구 방문[6]
- 모바일 앱 신청: HUG의 모바일보증 앱인 ‘안심전세App’을 통한 비대면 신청[6]
- 제휴 플랫폼 신청: 네이버부동산, 카카오페이, 토스 등 제휴 앱을 통한 신청[6]
어느 경로로 신청하든 심사 기준과 필요 서류는 동일하며, 신용조사와 보증심사를 거쳐야 보증서가 발급된다는 점은 같다.
필요 서류 체크리스트
| 구분 | 서류 |
|---|---|
| 기본 서류 | 전세보증금반환보증 신청서(제2호 서식), 신청인 신분증 사본, 전세계약서, 등기부등본, 채권설정서(제6호 서식)[3] |
| 상황별 추가 서류 | 혼인관계증명서, 가족관계증명서, 임대차계약 관련 소명자료 등[3] |
채권설정서는 보증사고 발생 시 임차인의 보증금 반환채권을 보증기관에 이전하기 위한 서류다. 반대로 말하면, 전세계약서에 ‘보증금 반환채권을 제3자에게 양도할 수 없다’는 취지의 특약이 들어 있으면 이 절차 자체가 성립하지 않아 가입이 거절될 수 있으니 계약서 작성 단계에서 미리 확인해두는 것이 좋다.
보증료는 얼마? 계산법과 부담 주체
보증료는 보증금액 × 보증료율 × (보증기간/365) 방식으로 산정되며, HF 전세지킴보증의 경우 연 0.04%~0.18% 수준의 요율이 적용되고 우대가구는 0.01~0.03%포인트가 추가로 인하된다[4]. HUG의 정확한 요율은 주택 유형과 보증금 규모에 따라 구간별로 달라지므로, 신청 시 안내되는 견적으로 확인하는 것이 정확하다.
보증료는 원칙적으로 임차인이 부담한다. 다만 집주인이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 등록임대사업자라면 이야기가 달라진다. 이 법에 따라 등록임대사업자가 임대보증금 보증에 가입할 때는 보증료의 75%를 임대사업자가, 25%를 임차인이 부담하도록 정해져 있다(사용검사 전 임차인을 모집한 경우, 모집일부터 사용검사일까지는 임대사업자가 전액 부담)[11]. 집주인이 등록임대사업자인지는 계약 전 ‘렌트홈’ 등을 통해 확인할 수 있다.
지자체 보증료 지원 받는 법 (서울시 등)
국토교통부는 저소득 임차인의 보증료 부담을 덜어주기 위해 전국 지자체와 함께 보증료 지원사업을 운영하고 있으며, 서울 외 지역 거주자도 관할 시·군·구청이나 정부24를 통해 신청할 수 있다[10]. 서울시 사례를 기준으로 한 조건은 다음과 같다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지원대상 | 무주택자로 서울시에 주민등록을 두고, 임차보증금 3억원 이하 주택에 거주하며 전세보증금 반환보증에 가입·보증료를 납부한 임차인[8] |
| 소득기준 | 청년(만 19~39세) 연 5천만원 이하, 신혼부부 연 7,500만원 이하, 그 외 임차인 연 6천만원 이하[8][10] |
| 제외대상 | 주택 소유자, 등록임대사업자의 임차인, 법인 임차인, 외국인 등[8] |
| 지원금액 | 청년·신혼부부는 납부 보증료 전액(최대 40만원), 그 외는 90%(최대 40만원). 2025년 3월 31일 이전 가입 건은 최대 30만원까지 지원[8] |
| 신청방법 | 정부24, 안심전세포털 온라인 신청 또는 주소지 관할 구청·주민센터 방문 신청[8][10] |
| 신청기간 | 상시 신청(지자체 예산 소진 시 조기 마감 가능)[10] |
거주 지역의 소득 기준과 지원 한도는 지자체마다 조금씩 다를 수 있으므로, 서울시 외 지역이라면 관할 구청 주거복지 부서나 정부24에서 해당 지자체의 공고를 다시 확인하는 것이 정확하다.
가입이 거절되는 경우와 신청 시기를 놓쳤을 때 대처법
다음과 같은 경우에는 가입 조건 자체를 충족하지 못해 심사가 거절될 수 있다.
- 선순위채권과 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 90%를 넘어, HUG의 보증금액 산정 기준(주택가격×90%－선순위채권)을 초과하는 경우[6]
- 계약기간이 1년에 못 미치거나, 전입신고·확정일자를 갖추지 못한 경우[4][7]
- 전세계약기간의 2분의 1이 이미 지나 신청 시한을 넘긴 경우[6]
- 계약서에 보증금 반환채권의 양도를 금지하는 특약이 있어 채권설정 절차가 불가능한 경우[3]
신청 시기를 놓쳤다면 해당 계약기간 안에서는 같은 조건으로 재신청하기 어렵다. 이때 가장 현실적인 방법은 계약 갱신 시점에 다시 신청하는 것이다. 갱신계약을 체결하면 그 계약서를 기준으로 ‘2분의 1 경과 전’이라는 기한이 새로 산정되므로, 갱신 직후 바로 신청하면 된다. HUG 조건이 맞지 않는다면 HF나 SGI서울보증의 가입 조건을 각 기관에 직접 확인해보는 것도 방법이다. 임대차 종료가 임박했는데 보증 가입 자체가 어려운 상황이라면, 계약 만료 2개월 전 갱신 거절 의사를 임대인에게 내용증명 등으로 통지하고 임차권등기명령을 검토하는 등 보증과는 별개의 법적 보호장치도 함께 챙겨야 한다[5].
만기·갱신 시 재가입 절차
보증은 가입 당시의 계약 내용을 기준으로 효력이 발생하므로, 계약을 갱신하면 기존 보증서만으로 갱신 기간이 자동으로 연장되지 않는다. 갱신계약서를 새로 첨부해 신청서와 필요 서류를 다시 제출해야 하고[3], 신청 시기 역시 갱신계약을 기준으로 2분의 1이 지나기 전까지 맞춰야 한다[6]. 보증금이나 계약기간이 달라졌다면 보증료도 갱신된 조건에 맞춰 다시 산정된다.
보증사고 발생 시 반환 청구 절차
HF의 공식 안내에 따르면, 보증사고는 임대차계약이 끝난 뒤 1개월이 지나도 보증금을 돌려받지 못한 경우를 말하며, 이행청구 절차는 다음과 같이 진행된다[5].
- 갱신 거절 통지: 계약 만료 2개월 전, 임대인에게 내용증명 우편이나 문자로 갱신하지 않겠다는 의사를 통지한다.
- 기한 연장: 필요한 경우 전세대출·반환보증의 기한을 금융기관에서 연장한다.
- 채권 양도: 계약이 끝나면 임차인이 임대인에게 받을 보증금 반환채권을 보증기관에 넘기는 계약을 체결한다.
- 임차권등기명령 신청: 계약 만료 직후 법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한다.
- 사고 발생 신고: 계약 만료 후 1개월이 지난 시점부터 온라인 또는 지사 방문으로 이행청구를 접수한다.
- 심사 및 승인: 보증기관이 신청 내용과 서류를 검토해 지급 여부를 결정한다.
- 명도 및 지급: 임차인이 주택을 비우는 명도 절차를 마치면 보증금이 지급된다.
HUG 역시 콜센터(1566-9009)와 지사를 통해 유사한 절차로 이행청구를 접수한다[1][6]. 다만 세부 서식과 처리 기간은 기관마다 다르므로, 보증사고가 임박했다면 가입한 기관의 고객센터에 미리 문의해 필요한 서류를 준비해두는 것이 좋다.
출처
- 주택도시보증공사(HUG), 전세보증금반환보증 상품개요
- 주택도시보증공사(HUG), 전세보증금반환보증 이용절차 및 제출서류
- 주택도시보증공사(HUG), 전세보증금반환보증 자주하는 질문
- 한국주택금융공사(HF), 일반전세지킴보증
- 한국주택금융공사(HF), 전세보증금 반환 청구 절차
- 정부24, 전세보증금 반환보증 서비스 안내
- 서울주거포털, 전세 보증금 반환보증
- 서울주거포털, 전세보증금 반환보증료 지원
- 주택도시보증공사(HUG), 국토교통부 보증료지원사업 공고
- 정부24, 국토교통부 전세보증금반환보증 보증료 지원
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 민간임대주택사업자의 임대보증금 보증
- 대한민국 정책브리핑, 전세계약 전부터 임대인 동의 없이도 정보 확인 가능